Quem começa a estudar o mercado de Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) logo se depara com duas grandes categorias: os FIIs de tijolo e os FIIs de papel. E essas duas expressões podem parecer bastante curiosas em um primeiro contato, concorda?
Se você já ouviu essa divisão mas ainda não sabe exatamente o que ela significa, este artigo do Clube Utua vai descomplicar tudo de um jeito prático e direto. Por isso, fique até o final para entender a diferença entre eles e um guia completo para investir com segurança nos FIIS de tijolo.
O que são os FIIs de tijolo?
Os FIIs de tijolo são fundos imobiliários que investem diretamente em imóveis físicos, ou seja, propriedades reais e tangíveis que geram receita por meio de aluguéis. É como ser sócio de grandes empreendimentos imobiliários sem precisar desembolsar milhões para comprar um imóvel sozinho.
Os rendimentos vêm dos contratos de locação firmados com os inquilinos e são distribuídos mensalmente aos cotistas na forma de dividendos, geralmente isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas.
Quais os tipos de imóveis?
Uma das características mais atrativas desse investimento é a variedade de segmentos disponíveis. Os principais tipos de imóveis que compõem os FIIs de tijolo estão listados abaixo.
✔️ Galpões logísticos: armazéns e centros de distribuição usados pelo e-commerce e pela indústria.
✔️ Lajes corporativas: andares inteiros de edifícios comerciais nas principais metrópoles.
✔️ Shoppings centers: participações em centros comerciais que cobram aluguel das lojas.
✔️ Hospitais e clínicas: imóveis do setor de saúde com contratos tipicamente de longo prazo.
✔️ Universidades e colégios: imóveis educacionais com inquilinos institucionais sólidos.
✔️ Hotéis: empreendimentos de hospedagem que dividem a receita operacional com o fundo.
Essa diversidade permite ao investidor escolher fundos alinhados com diferentes setores da economia e diferentes momentos de mercado. E a importância desse detalhe ficará mais visível no tópico sobre riscos, conforme veremos à frente.
Quais as vantagens?
Além da isenção de IR sobre os dividendos, investir em FIIs de tijolo traz outros benefícios relevantes. O primeiro é a diversificação imediata: ao comprar cotas de um único fundo, você pode ter exposição a dezenas de imóveis distribuídos pelo Brasil, o que reduz o risco em relação a investir em uma única propriedade.
A liquidez também é um diferencial: as cotas são negociadas diariamente na B3, ao contrário de um imóvel físico, que pode levar meses para ser vendido. Por fim, a gestão profissional garante que especialistas cuidem dos contratos, reformas e aquisições, sempre visando maximizar o retorno dos cotistas.
Quais os riscos?
Como qualquer investimento, os FIIs de tijolo carregam riscos que merecem atenção. O principal é a vacância: quando um imóvel fica desocupado, a receita de aluguel cai e os dividendos distribuídos podem diminuir até que os ativos sejam locados novamente.
Outro risco é a sensibilidade à taxa de juros: em períodos de Selic elevada, investimentos de renda fixa ficam mais atrativos por comparação, o que tende a pressionar o valor das cotas para baixo.
Há ainda o risco de concentração, quando o fundo depende de poucos inquilinos ou de imóveis localizados em uma única região, o que aumenta a exposição a problemas setoriais.
Como se proteger dos riscos?
A melhor proteção começa pela diversificação: distribua os recursos entre diferentes fundos e segmentos. Isso porque os setores logísticos, corporativos, varejistas e de saúde reagem de formas distintas aos ciclos econômicos.
Além disso, avalie sempre a qualidade dos inquilinos (empresas sólidas têm menor risco de inadimplência), o histórico de vacância do fundo e a localização dos imóveis. Regiões com alta demanda por espaços comerciais e logísticos tendem a sustentar melhor a ocupação ao longo do tempo.
Acompanhar os relatórios mensais do fundo também é fundamental para identificar sinais de deterioração antes que impactem seus rendimentos. Dessa forma, mesmo que seus investimentos estejam em boas mãos, de profissionais e corretoras, sempre se dedique a entender os resultados e a sua carteira de investimentos.
FIIs de tijolo x FIIs de papel: qual a diferença?
Enquanto os FIIs de tijolos possuem imóveis físicos em seu patrimônio, os FIIs de papel investem em títulos de crédito do setor imobiliário, como CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e LCIs (Letras de Crédito Imobiliário).
Em resumo, você estará investindo em fundos que financiam obras de imóveis e que recebem juros como retorno desses empréstimos que possibilitam as construções. A principal diferença, portanto, é que não estamos falando de imóveis físicos.
Os fundos de papel costumam performar melhor em cenários de juros altos, pois seus rendimentos são indexados ao CDI ou ao IPCA. Já os fundos de tijolo tendem a se destacar em ciclos de queda de juros, quando as cotas se valorizam e o mercado de locação aquece.
Em uma carteira bem montada, os dois tipos se complementam e ajudam a equilibrar risco e retorno. Por isso, sempre incentivamos, aqui no Clube Utua, que os investidores diversifiquem seus investimentos.
