O governo ampliou o limite do Sistema Financeiro da Habitação, permitindo que imóveis mais caros sejam financiados dentro das regras do SFH, o que representa uma vantagem direta para quem busca um financiamento imobiliário em faixas de valor antes restritas ao mercado livre. Além disso, cerca de 80% dos contratos firmados no SBPE passaram a exigir uma entrada menor, o que facilita o acesso para quem ainda está formando a reserva inicial.
Outro ponto importante é a expansão do uso do FGTS. Com as novas regras, o saldo do Fundo para financiamento pode ser utilizado em imóveis acima do teto anterior, ampliando o alcance do benefício para um perfil de comprador que antes ficava de fora. Na prática, quem tem R$40 mil no FGTS, por exemplo, pode agora usá-los para compor a entrada de um imóvel de R$600 mil, algo que não era possível nos mesmos termos até recentemente.
O custo real do financiamento em 2026
O ponto crítico para quem avalia um financiamento imobiliário hoje é o custo efetivo total, o chamado CET. Com a Selic em 14,50% ao ano em junho de 2026, as taxas do crédito habitacional seguem elevadas, mesmo nos financiamentos pelo SFH, onde há teto regulado. A taxa nominal anunciada pelo banco nunca conta toda a história, pois os seguros obrigatórios MIP e DFI, as tarifas e os encargos acessórios estão fora dela.
Para ter uma noção do peso real, considere um imóvel de R$ 500 mil financiado em 30 anos, com entrada de 20% e taxa efetiva de 11% ao ano mais TR. O valor financiado seria de R$ 400 mil, e ao final do contrato o total pago pode ultrapassar R$900 mil, considerando os juros acumulados ao longo de 360 parcelas. Simular esse número antes de assinar é indispensável para qualquer decisão consciente.
FGTS: Quando vale usar e quando guardar
O FGTS pode ser aplicado de três formas em um financiamento imobiliário: como complemento da entrada, para abater o saldo devedor ao longo do contrato ou para reduzir o valor das parcelas mensais. Cada modalidade tem impacto diferente no custo total, e a escolha depende do momento financeiro de cada pessoa. Usar o saldo para abater o devedor logo no início tende a reduzir bastante os juros pagos ao longo dos anos.
Vale lembrar também que o FGTS pode ser utilizado no programa Desenrola para quitar ou renegociar dívidas. Quem tem pendências em aberto precisa avaliar se a prioridade é regularizar a situação financeira ou guardar o saldo para a compra do imóvel. Simular o impacto de cada cenário antes de decidir costuma trazer resultados melhores do que tomar essa escolha no momento da assinatura.
Comprar agora ou esperar a Selic cair?
As projeções do mercado indicam que a Selic pode chegar perto de 13% ao ano até o final de 2026, com uma reunião do Copom programada para os dias 16 e 17 de junho que pode trazer novo ajuste. Uma queda de 1,5 ponto percentual na taxa básica costuma se traduzir em redução de 0,5 a 0,8 ponto na taxa do financiamento imobiliário, o que em um contrato de R$ 400 mil pode representar uma diferença de R$ 200 a R$ 350 por mês na parcela.
Porém, esperar também tem custo. O preço dos imóveis tende a subir junto com a melhora do crédito, e quem espera pode encontrar o mesmo imóvel mais caro no futuro. Existe ainda a portabilidade de crédito, que permite migrar o contrato para outra instituição caso as condições melhorem depois da assinatura, o que significa que comprar agora não exclui a possibilidade de buscar taxas melhores mais adiante.
Checklist antes de assinar o contrato
Antes de fechar qualquer negócio, cinco pontos merecem atenção redobrada:
- CET, não apenas a taxa nominal — exija o custo efetivo total do contrato antes de comparar propostas.
- Simulação com e sem FGTS — compare os dois cenários com clareza para ver onde o saldo rende mais.
- Pesquise pelo menos três instituições — o Open Finance facilita isso ao permitir o compartilhamento de dados entre bancos.
- Revise os seguros obrigatórios — os valores de MIP e DFI variam entre instituições e compõem parte relevante do custo mensal.
- Margem de segurança no orçamento — um financiamento imobiliário é um compromisso de longo prazo, e imprevistos fazem parte do caminho.
Tomar essa decisão com informação sólida é o caminho mais seguro. As novas regras abriram oportunidades reais, mas o crédito ainda tem custo elevado, e cada ponto percentual a mais na taxa representa muito dinheiro ao longo de décadas de contrato.
