As concessões de home equity cresceram 30,9% no primeiro semestre de 2026, para R$ 6,67 bilhões, e a carteira da modalidade chegou a R$ 34,1 bilhões no Brasil, segundo a Abecip. O motivo é simples: taxas parecidas com as do consignado, prazos de até 20 anos e dinheiro de uso livre.
O que costuma aparecer em letra menor é o que acontece se não pagar o home equity, já que o imóvel entra como garantia e pode ser retomado pelo banco em caso de inadimplência. Essa retomada é feita em cartório, sem processo na Justiça, pelas regras da Lei 9.514/1997, que o Marco Legal das Garantias (Lei 14.711/2023) atualizou. Uma das mudanças pesa diretamente para quem toma o crédito: se o leilão do imóvel não cobrir a dívida, a diferença pode continuar sendo cobrada.
Se você tem um imóvel, quitado ou ainda financiado, e está avaliando esse crédito, entender as consequências do atraso é tão importante quanto entender a taxa. É o que o Clube Utua mostra a seguir, antes de você assinar qualquer contrato.
O que acontece se não pagar o home equity?
O processo não é imediato. Com a parcela em atraso, incidem juros e multa, e na prática o banco costuma cobrar e oferecer renegociação antes de acionar o cartório, mas o prazo para isso é o que estiver no contrato, e se o contrato não fixar nenhum, a lei prevê carência de só 15 dias. Depois dela, o Cartório de Registro de Imóveis intima o devedor, que tem 15 dias para pagar as parcelas atrasadas com juros, multa e despesas e, assim, manter o contrato e o imóvel.
Sem pagamento, a propriedade passa para o nome do banco, a chamada consolidação, e ele tem 60 dias para levar o imóvel a leilão. São até duas tentativas: na primeira, o lance mínimo é o valor de avaliação, e na segunda, o valor da dívida com as despesas, embora o banco possa aceitar um lance a partir da metade da avaliação.
O resultado do leilão define o que sobra. Se o imóvel for arrematado acima da dívida, a diferença volta para o ex-proprietário, mas o imóvel é perdido mesmo assim. Se o valor não cobrir tudo, o saldo que faltar continua sendo cobrado, porque desde a Lei 14.711/2023 o perdão automático desse saldo vale só para quem usou o crédito para comprar ou construir a casa própria, o que não é o caso do home equity.
Como funciona o mecanismo por trás das taxas menores
A taxa cai porque o risco do banco cai junto. Com o imóvel como garantia real, a instituição tem um ativo concreto para acionar se o pagamento parar, o que permite taxas competitivas com as do consignado, inclusive do INSS.
Os bancos usam o LTV (loan to value), relação entre o empréstimo e o valor do imóvel. O limite costuma ficar em até 60% do valor do bem, embora a média das operações de 2026 tenha sido de 33%, segundo a Abecip. Para um imóvel de R$ 500.000,00, o teto de 60% representa até R$ 300.000,00 disponíveis, mas o que fica em jogo se a dívida não for paga é o imóvel inteiro, e não só o valor emprestado.
Antes de comprometer o imóvel: o que avaliar primeiro
Mais importante que a taxa mensal é o CET (custo efetivo total) ao longo do prazo, que pode chegar a 20 anos. Confira também se as parcelas são corrigidas pela inflação (IPCA), o que é comum nessa modalidade. Simule ainda o pior cenário, o que aconteceria com as parcelas se sua renda caísse por alguns meses. Assim, fica mais fácil avaliar se o compromisso continuaria cabendo no orçamento mesmo diante de imprevistos.
O home equity funciona bem para consolidar dívidas caras, financiar reformas ou capitalizar um negócio com retorno esperado. O risco aumenta quando o crédito cobre gastos correntes sem retorno, porque o problema original continua e o imóvel passa a carregar o peso da situação. Por isso, o objetivo do empréstimo deve ser analisado antes de usar um bem como garantia.
Checklist do home equity antes de assinar
- o LTV que o banco vai aplicar sobre o valor do imóvel;
- o CET e o índice de correção das parcelas, não apenas a taxa mensal;
- se o crédito financia algo com retorno real;
- se você suportaria as parcelas numa queda de renda por alguns meses.
Se as respostas forem tranquilas, o home equity pode fazer sentido. Se alguma gerar dúvida, vale recuar e comparar alternativas antes de colocar o imóvel como garantia, porque saber o que acontece se não pagar o home equity é o que evita surpresas lá na frente.
