Para 2026, a isenção dos FIIs se transformou em um ponto central do planejamento de renda recorrente. Com a entrada em vigor da tributação de dividendos, prevista na Lei 15.270/2025, os proventos pagos por empresas a pessoas físicas passaram a sofrer retenção de 10% quando ultrapassam R$ 50 mil por mês por uma mesma pagadora. Some-se a isso o Imposto de Renda Mínimo para altas rendas, e a comparação entre ativos geradores de renda deixou de girar só em torno de desempenho.
O eixo da decisão migrou para a eficiência fiscal. Enquanto o dividendo de ações agora carrega um imposto na ponta, os rendimentos distribuídos por fundos imobiliários à pessoa física seguiram fora dessa cobrança. Essa diferença de tratamento, chamada de assimetria fiscal, reposicionou veículos isentos como peça estratégica para quem depende de fluxo mensal previsível.
Por que a isenção dos FIIs seguiu de pé em 2026?
A permanência do benefício não foi automática. A MP 1.303/2025 chegou a propor uma alíquota de 5% sobre os rendimentos distribuídos por FIIs e Fiagros, o que reduziria de forma direta a vantagem desses fundos. A medida, porém, perdeu a validade em outubro de 2025, quando a Câmara a retirou de pauta antes da conversão em lei.
Com isso, a isenção dos FIIs voltou a se apoiar na Lei 11.033/2004, que segue vigente. Vale registrar que os FI-Infra também preservaram tratamento tributário favorecido, reforçando o grupo de instrumentos isentos disponíveis à pessoa física.
O ponto de atenção é que a isenção dos FIIs é atual, não intocável. O tema da tributação de fundos volta com frequência ao debate legislativo, e uma proposta futura pode alterar as regras. Por isso, tratar o benefício como permanente seria um erro de leitura do cenário.
As três condições que sustentam o benefício
A parte técnica é o que sustenta a isenção dos FIIs no caso concreto. Para o rendimento distribuído ser isento à pessoa física, três condições precisam ser atendidas ao mesmo tempo. A primeira exige que o fundo seja negociado exclusivamente em bolsa ou em mercado de balcão organizado.
A segunda condição fixa um número mínimo de cotistas. Esse piso subiu de 50 para 100 com a Lei 14.754/2023, o que tornou o critério mais rigoroso. A terceira determina que o cotista pessoa física detenha menos de 10% das cotas do fundo, ou dos rendimentos por ele distribuídos.
Na prática, o investidor de varejo raramente perde a isenção, porque a maioria dos fundos listados cumpre esses requisitos. Aportes expressivos em fundos pequenos ou muito nichados, no entanto, pedem verificação, já que a concentração pode romper o limite de participação e afastar o benefício.
O que continua tributado: ganho de capital e come-cotas
Um equívoco comum é imaginar que tudo no FII é isento. O ganho de capital na venda de cotas continua tributado à alíquota de 20%, com apuração mensal e recolhimento por DARF sob responsabilidade do próprio investidor. Isento é o rendimento distribuído, não o lucro obtido ao vender a cota por preço superior ao de compra.
Há ainda um ponto que reforça a previsibilidade fiscal desses fundos. Diferente de fundos abertos de renda fixa e multimercado, os FIIs não sofrem come-cotas, a antecipação semestral de imposto que reduz o número de cotas do investidor. Essa ausência soma-se à isenção dos FIIs sobre os rendimentos e ajuda a explicar o apelo do veículo em estratégias de renda.
Como reorganizar a carteira diante da assimetria
A assimetria fiscal intensifica a disputa entre classes de ativos que geram renda. De um lado, dividendos de ações agora tributados, de outro, rendimentos isentos como os de FIIs e FI-Infra. Nesse quadro, a isenção dos FIIs tende a pesar nas decisões de alocação de quem vive de fluxo recorrente, mas não deve ser o único critério.
Migrar para o ativo isento apenas pelo imposto ignora variáveis igualmente relevantes. Risco, liquidez e qualidade dos ativos do fundo continuam decisivos, e a eficiência tributária precisa ser avaliada em conjunto com esses fatores, não isolada deles.
Como o cenário tributário segue em movimento, com propostas que podem voltar à pauta, a isenção dos FIIs deve ser lida como uma vantagem do momento, sujeita a revisão. A leitura mais consistente é acompanhar as mudanças e ajustar a estratégia quando o quadro legal se alterar, sem tratar nenhum benefício como definitivo. Este conteúdo é educativo e não constitui recomendação de investimento.
