Sabe aquele convite que você recebe com um pouco de receio? Ser fiador de aluguel é um deles e, geralmente, esse pedido vem de uma pessoa querida, como um amigo ou um familiar. Dizer não, nesses casos, é algo muito difícil, mas os riscos de ser fiador de aluguel precisam ser considerados.
Mas, a parte difícil mesmo é esta: um fiador pode responder por muito mais do que o aluguel em atraso, e que, em determinadas situações, até um imóvel próprio pode ser penhorado para quitar essa dívida.
Por isso, entender o tamanho real desse compromisso não significa que ser fiador de aluguel seja sempre um erro, mas é informação que deveria vir antes da assinatura, não depois que um problema aparece.
Os riscos de ser fiador de aluguel
O fiador é responsável subsidiário, ou seja, só pode ser cobrado depois que o inquilino, que é o devedor principal, não consegue pagar. Mas, uma vez acionada, a fiança (o compromisso do fiador) garante o contrato de locação como um todo, não apenas o valor do aluguel mensal.
Isso inclui encargos como condomínio e IPTU, multas contratuais, danos causados ao imóvel e eventuais despesas judiciais do processo de cobrança. Essa é uma diferença importante em relação à figura do avalista, que garante apenas um título de crédito específico, como uma nota promissória.
O fiador, por outro lado, garante a obrigação inteira prevista no contrato, o que naturalmente amplia bastante o alcance do risco assumido. Ou seja, ser fiador de aluguel é algo muito mais sério e que deve ser avaliado com mais atenção.
A exceção que permite penhorar a casa do fiador
A Lei 8.009/1990 protege o bem de família, ou seja, a casa própria, contra a penhora na grande maioria das dívidas. Só que essa mesma lei prevê uma exceção específica, incluída pela Lei do Inquilinato, que libera a penhora do imóvel quando a dívida decorre de fiança em contrato de locação.
Em 2006, o Supremo Tribunal Federal confirmou a constitucionalidade dessa exceção no julgamento do RE 407.688, entendimento depois reafirmado com repercussão geral e posteriormente estendido também a contratos de locação comercial.
Na prática, isso significa que a proteção que normalmente blinda a casa própria de qualquer cobrança não vale para quem aceitar ser fiador de aluguel. É esse detalhe, pouco divulgado, que transforma um favor aparentemente simples em um risco patrimonial real.
A fiança não é eterna: existe o caminho da exoneração
A responsabilidade do fiador costuma durar enquanto o contrato de aluguel estiver em vigor, incluindo eventuais prorrogações por prazo indeterminado, e não termina sozinha com o passar do tempo.
Para contratos de locação mais recentes, o artigo 40, inciso X, da Lei do Inquilinato prevê que o fiador pode notificar formalmente o locador manifestando a intenção de se desligar da fiança — mas esse caminho vale especificamente para quando o contrato já se prorrogou por prazo indeterminado (ou seja, depois que o prazo fixo original já terminou e o inquilino continuou no imóvel).
Mesmo assim, a responsabilidade ser fiador de aluguel ainda segue valendo por 120 dias contados dessa notificação. Um detalhe que costuma passar despercebido: se o fiador notificar o locador ainda durante o prazo determinado do contrato, antes de ele virar indeterminado, a contagem dos 120 dias só começa a partir do momento em que a locação efetivamente se tornar por prazo indeterminado, não a partir da data da notificação.
Para contratos assinados antes dessa regra, o prazo de permanência após a notificação costuma seguir a regra geral do Código Civil, de 60 dias, o que reforça a importância de checar a data e os termos exatos do contrato antes de assumir que um prazo genérico se aplica ao seu caso.
Por isso, antes de assinar um contrato para ser fiador de aluguel, vale perguntar e ler no contrato por quanto tempo o compromisso vale, o que acontece em caso de renovação e qual é o caminho formal para pedir a exoneração caso seja necessário no futuro.
A fiança não é a única garantia que existe
Vale saber que a fiança não é a única forma de garantir um contrato de aluguel. O mercado também usa o depósito caução, em que o próprio inquilino deposita um valor equivalente a alguns meses de aluguel, e o seguro-fiança, contratado junto a uma seguradora mediante o pagamento de um prêmio.
Cada modalidade tem uma lógica de custo e de risco diferente, e cabe ao inquilino e ao proprietário, com apoio da imobiliária, avaliar qual faz mais sentido para aquele contrato específico.
O que você pode fazer quando receber esse convite?
O Clube Utua não recomenda nenhuma dessas modalidades em especial: o objetivo aqui é mostrar que existem alternativas à fiança, para que quem for convidado a ser fiador de aluguel saiba que essa não é a única porta de entrada possível para alugar um imóvel, caso prefira sugerir outro caminho à pessoa que pediu o favor.
Ser fiador pode ser, sim, uma forma de ajudar alguém próximo, mas é um compromisso financeiro com peso de contrato, não um gesto de confiança sem consequência prática – uma verdade que deve ser considerada independente do vínculo.
Antes de assinar, vale a pena ler o contrato inteiro procurando essas cláusulas, perguntar sobre prazo de vigência da fiança e considerar se esse é realmente o tipo de risco que você quer carregar pelos próximos anos.
