Todo ano, muitos inquilinos recebem a notícia do reajuste de aluguel e ficam sem saber se o valor cobrado está correto. O procedimento é simples na teoria, mas na prática levanta dúvidas sobre índices, prazos e limites definidos por lei.
Em 2026, essa dúvida ficou mais comum porque o IGP-M, índice historicamente usado nos contratos residenciais, perdeu força e passou a render menos que o IPCA. Entender essa mudança ajuda a acompanhar o reajuste de aluguel e negociar com mais segurança.
Como funciona o reajuste de aluguel
O reajuste de aluguel acontece uma vez por ano, no aniversário do contrato, e atualiza o valor pago conforme a inflação do período. A regra está na Lei do Inquilinato, Lei nº 8.245/1991, que organiza direitos e deveres de locador e locatário.
A lei exige intervalo mínimo de doze meses entre ajustes, o que impede cobranças fora do prazo. O índice usado no cálculo, seja IGP-M, IPCA ou outro, precisa estar definido no contrato, e é ele que determina o percentual aplicado sobre o aluguel.
IGP-M e IPCA: entenda a diferença sem complicação
Durante muitos anos, o IGP-M reajustava os aluguéis em percentuais mais altos que o IPCA, o que o tornava menos vantajoso para quem paga aluguel. Em 2026 esse cenário se inverteu, e o IGP-M passou a acumular percentual menor que o IPCA em doze meses.
O IGP-M é calculado pela FGV e reflete os preços no atacado, variando mais quando o câmbio e as commodities oscilam. Já o IPCA é apurado pelo IBGE, acompanha o custo de vida do consumidor final e costuma ser mais estável.
Até julho de 2026, o IGP-M acumulava cerca de 2,76% em doze meses, enquanto o IPCA apurado até junho somava 4,64% no período. Um aluguel de R$ 1.500 reajustado pelo IGP-M passaria a custar cerca de R$ 1.541, e pelo IPCA, perto de R$ 1.570. Como os índices mudam todo mês, vale conferir o percentual mais recente antes de fechar a conta.
O que acontece quando o índice fica negativo
Quando o índice fecha o ano em percentual negativo, muitos inquilinos esperam redução automática no aluguel. Na prática, a maioria dos contratos residenciais tem cláusula de não redução, que mantém o valor congelado em vez de permitir a queda.
Essa cláusula precisa estar escrita no contrato, por isso o primeiro passo é revisar o texto assinado antes de falar com o proprietário. Sem essa previsão, a regra geral poderia permitir a redução, conforme combinado entre as partes.
Direitos do inquilino no reajuste de aluguel
Quem aluga um imóvel tem direito a ser informado sobre o novo valor antes da aplicação, com justificativa sobre o índice e o percentual usados. Esse aviso prévio evita cobranças surpresa e dá tempo para organizar o orçamento.
A periodicidade mínima de doze meses também é um direito, assim como a possibilidade de negociar o percentual ou o índice, desde que o proprietário concorde. Nenhuma dessas garantias depende de boa vontade, elas estão previstas em lei e podem ser exigidas quando não respeitadas.
Como negociar um reajuste de aluguel
A negociação tende a ter mais resultado quando começa entre trinta e sessenta dias antes da data base, com tempo para as duas partes conversarem com calma. Levar o histórico de pagamentos em dia é argumento simples e eficaz, pois reduz o risco percebido pelo proprietário.
Trocar o índice do reajuste de aluguel no meio do contrato só é possível com acordo das duas partes, formalizado em um aditivo. Se outro índice parecer mais vantajoso, basta apresentar a proposta e, com o acordo do proprietário, registrar a mudança por escrito antes do próximo aniversário do contrato.
O que levar em conta na hora de reajustar
Acompanhar o reajuste de aluguel deixa de ser um problema quando o inquilino sabe onde buscar informação e entende como cada índice se comporta ao longo do ano. Saber a diferença entre IGP-M e IPCA, verificar cláusulas de não redução e confirmar o aviso prévio evita cobranças indevidas.
Com esse conhecimento, negociar deixa de ser uma conversa unilateral e passa a ser uma troca baseada em dados concretos, positiva tanto para quem aluga quanto para quem é proprietário. Revisar o contrato e acompanhar a divulgação mensal dos índices são hábitos simples que fazem diferença em qualquer reajuste.
